近两年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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